Wir beantworten Ihre Fragen
zum Thema Immobilien
Wie hoch sollte mein Eigenkapital beim Kauf einer Immobilie sein? Welche Nebenerwerbskosten können auf mich beim Kauf einer Immobilie zukommen? Wie kann meine Immobilie diskret verkauft werden? Was bedeutet der Begriff „Erbpacht“?
Es ist uns wichtig Ihre Fragen rund um das Thema Immobilien kompetent und faktenbasiert zu beantworten.
FINANZIERUNG
Welche Nebenerwerbskosten können auf mich beim Kauf einer Immobilie zukommen?
Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden haben, kommen die so genannten Nebenerwerbskosten auf Sie zu, die sich aus der Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklergebühren und Bankgebühren zusammensetzen.
Grunderwerbssteuer:
Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks müssen Sie die so genannte Grunderwerbssteuer entrichten, welche je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Zum jetzigen Zeitpunkt beträgt Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5% vom Kaufpreis.
Notar- und Grundbuchgebühren:
Des Weiteren fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Diese werden einerseits für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung der sogenannten Grundschuld im Grundbuch benötigt. Diese Gebühren belaufen sich auf circa 1,5% bis 2% des Gesamtkaufpreises. Durch den Notar wird auch eine juristisch fundierte Abwicklung gewährleistet.
Bankgebühren:
Üblicherweise fallen für den Erwerb einer Immobilie zusätzliche Kosten für die Finanzierung des entsprechenden Objekts an, zu welchen beispielsweise Zinsen und Bearbeitungsgebühren gehören.
Maklergebühren:
Nachdem Ihr Immobilienmakler Ihre Immobilie erfolgreich vermittelt hat, fallen für Sie 3,57% inklusive Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis an.
Optionale Gebühren:
Sofern Sie beispielsweise einen Bausachverständigen einsetzen wollen, zahlen Sie Kosten für das entsprechende Gutachten.
Wie hoch sollte mein Eigenkapital beim Kauf einer Immobilie sein?
Ein altes deutsches Sprichwort besagt: „Wer bauen will, muss zwei Pfennige für einen rechnen.“ Aber wieviel Eigenkapital benötigt man tatsächlich heutzutage?
Für den Kauf einer Immobilie wird in der Regel ein Eigenkapital in Höhe von 10% bis 30% empfohlen. Die Höhe des Eigenkapitals hängt z. B. vom Einkommen des Käufers beziehungsweise der Käuferin und auch vom Risikopotenzial der jeweiligen Immobilie ab. Als Faustregel gilt: Je höher das Eigenkapital – desto geringer der Kredit. Je geringer der Eigenkapital-Anteil, desto höher fallen die Zinsen aus.
Wie hoch sollte eine Anfangstilgung beim einer Immobilien-Finanzierung sein?
Der Begriff „Anfangstilgung“ lässt es bereits vermuten: Die Tilgung bzw. der entsprechende Zinssatz im Rahmen der Baufinanzierung verändert sich im Laufe der Zeit. Ist der Zinskreditsatz niedrig – so wie derzeit – empfiehlt sich eine höhere Anfangstilgung, um so die Gesamtlaufzeit des Darlehens möglichst zu minimieren.
Hier gilt die Faustegel: „Je niedriger der Zins, desto höher sollte das vorhandene Eigenkapital sein.“
Kann ich eine Immobilie auch noch mit über 50 Jahren finanzieren lassen?
Prinzipiell ist eine Immobilienfinanzierung auch noch mit über 50 Jahren möglich. Das ist jedoch vom vorhandenen Eigenkapital und vom jeweiligen Einkommen abhängig.
Wir empfehlen in diesem Fall eine individuelle Beratung. Auch eine Verringerung der Einkünfte im Rentenalter sollte bei der Entscheidung, im Alter von (über) 50 Jahren eine Immobilie zu erwerben, berücksichtigt werden.
Was muss ich bei der Finanzierung einer Renovierung beachten?
Bei der Finanzierung einer Renovierungsmaßnahme an einer Immobilie gibt es mehrere Möglichkeiten.
Handelt es sich bei der jeweiligen Immobilie um eine Kapitalanlage, könnte sich ein höherer Fremdfinanzierungsanteil als zielführend erweisen. Die entsprechenden Schuldzinsen können hierdurch nämlich bei den Miteinnahmen berücksichtigt werden. Lassen Sie in Erfahrung bringen, ob für Sie auch alternative Förderkredite (z. B. KfW-Bank) in Frage kommen.
IMMOBILIENBEWERTUNG
Wie werden Immobilien bewertet?
In Deutschland wird die Wertermittlung von Immobilien durch die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken geregelt. Diese Wertermittlung ist zu Beginn jedoch nur ein Anhaltspunkt und stellt noch nicht den realistischen Verkaufspreis Ihrer Immobilie dar.
Um einen marktorientierten Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erhalten, wenden wir folgende Verfahren an:
Das Vergleichswertverfahren:
Der Immobilienmakler vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten, die bereits erfolgreich verkauft wurden. Für den Vergleich werden folgende Kriterien berücksichtigt: Gebäudetyp, Bauweise, Baujahr und Restnutzdauer, Größe, Lage, Infrastruktur, Ausstattung aber auch andere Informationen wie etwa Nachbarschaft, Einkommens- und Altersverteilung.
Das Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren wird meist dann angewendet, wenn es keine adäquaten Vergleichsobjekte gibt. Im Rahmen dieses Verfahrens werden Bodenwert (Ihr Grundstück) und Immobilienwert (Ihr Haus) getrennt voneinander ermittelt. Es wird rekonstruiert, was es heutzutage kosten würde, die Immobilie nochmals so zu errichten (abzüglich der altersbedingten Wertminderung).
Das Ertragswertverfahren:
Dieses Wertermittlungsverfahren wird dann angewendet, wenn es sich um vermietete oder verpachtete Immobilien handelt. Wie der Name bereits sagt, orientiert sich dieses Verfahren an voraussichtlichen Erträgen durch Vermietung und Pacht.
IMMOBILIENKAUF
Ist ein Neubau immer teurer als eine Bestandsimmobilie?
Menschen, die Interesse an einem Eigenheim haben, stellen sich häufig die Frage: „Ist ein Neubau teurer, als eine bereits bestehende Immobilie zu kaufen?“ Die Antwort lautet in den meisten Fällen: „Ja.“ Jedoch lohnt eine genauere Betrachtung.
Wie so oft ist eine allgemein gültige Antwort auch bei der Frage nach „Neu- oder Altbau?“ nicht möglich. Eine Bestandsimmobilie, die unter Denkmalschutz steht, kann aufgrund der zu erfüllenden baulichen Auflagen schnell teuer werden. Auch sollte berücksichtigt werden, dass bei einem Neubau beispielsweise auch technologische Investitionen Sinn ergeben, die auf den ersten Blick zwar teurer erscheinen, sich aber im Laufe der Zeit auch amortisieren können – Stichwort „Energieeffizienz“!
Wer dennoch einen Vergleichswert braucht, sollte berücksichtigen, dass ein Neubau bis zu 20% teurer ist als der Kauf einer Bestandsimmobilie.
Was muss man beim Kauf von Rendite-Immobilien beachten?
Der Immobilienkauf kann eine gute Rendite-Investition darstellen. So versprechen sich Anleger von einem derartigen Kauf, ihr Kapital im Laufe der Zeit zu vermehren. Eine „Rendite-Immobilie“ oder „Anlage-Immobilie“ bewohnt der Anleger somit in der Regel nicht selbst, sondern vermietet sie. Was gilt es beim Kauf einer Rendite Immobilie zu berücksichtigen?
Überlegen Sie sich, ob sie eine Eigentumswohnung oder vielleicht ein ganzes Haus erwerben wollen. Eine einzige Eigentumswohnung ist im Erwerb zwar günstiger, bedeutet als Rendite-Anlage jedoch auch weniger Einnahmen.
Finden Sie das geeignete Finanzierungsmodell.
Berücksichtigen Sie die Lage der Immobilie. Dies bezieht sich nicht nur auf den Ortsteil, sondern auf die gesamte Stadt oder auch die gesamte Region. Eine Kleinstadt mit einer niedrigen Einwohnerzahl und einem hohen Wegzug der Einwohner könnte beispielsweise bedeuten, dass Ihr Angebot nicht mehr in Anspruch genommen wird. Investitionen in lukrativen Gegenden mit einer hohen Rendite-Prognose sind jedoch auch häufig teurer im Erwerb. Vielleicht könnte auch ein Immobilien-Erwerb in einer strukturschwächeren Gegend mit einer hohen Einwohnerzahl eine Alternative für Sie darstellen.
Überprüfen Sie die Bausubstanz der jeweiligen Immobilie möglicherweise mithilfe eines Bausachverständigen. Dies kann künftige ärgerliche Zusatzkosten sparen.
Sofern Sie sich für ein Haus oder eine Wohnung entscheiden, in der bereits Mieter wohnen, prüfen Sie vorab die Mietverträge genau, um die Mietkosten oder zusätzliche Vereinbarungen zu prüfen. Müssen Sie erst noch Mieter für die Wohneinheiten finden, ist eine genaue Überprüfung der Einkünfte Ihrer neuen Mieter zu empfehlen, um eine regelmäßige Mietzahlung zu gewährleisten.
Was ist bei der Besichtigung einer Immobilie wichtig?
Die Erfahrung zeigt: Seien Sie bereits bei der ersten Besichtigung einer Immobilie aufmerksam, um Stärken und auch Schwächen zu finden. Hier finden Sie eine kurze Übersicht der Dinge, auf die Sie bei einer Besichtigung einer Immobilie achten sollten.
- Bausubstanz der Immobilie
- Energieausweis
- Wärmedämmung
- Fenster und Türen
- Dach
- Keller
- Elektrik
- Heizung und Abgaswerte
- Baugenehmigungen
Für eine detaillierte Auflistung schauen Sie einfach auf unsere PDF-Liste.
IMMOBILIENVERKAUF
Welche Fehler gibt es beim Immobilienverkauf?
Ein privater Haus- oder Wohnungsverkauf ist ein komplexer und verantwortungsvoller Prozess. Häufig wird der zeitliche Aufwand beim Verkauf der Immobilie unterschätzt. Aufgrund von fehlendem Fachwissen der Privatverkäufer werden häufig Fehler gemacht, die nicht nur Zeit und Nerven kosten, sondern sich auch negativ auf den Verkaufsprozess auswirken können. Ein adäquater Kaufpreis für Ihre Immobilie kann nicht „mal eben” ermittelt werden.
Es ist nicht ratsam, sich auf „gut Glück“ in den Immobilienmarkt zu stürzen.
In unserem PDF-Dokument finden Sie die aus unserer Erfahrung 10 häufigsten Fehler beim privaten Immobilienkauf. Hier erhalten Sie eine kurze Auflistung:
- 1. Fehler – Falscher Zeitpunkt
- 2. Fehler – Mangelnde Planung
- 3. Fehler – Irreführendes und unprofessionelles Exposé
- 4. Fehler – Falsche Preiseinschätzung des Immobilien-Verkehrswertes
- 5. Fehler – Wichtige Unterlagen fehlen
- 6. Fehler – Mangelnde Erreichbarkeit
- 7. Fehler – Fehlende Vorbereitung für die Besichtigung
- 8. Fehler – Einschätzung der Verkaufsdauer
- 9. Fehler – Fehlende Überprüfung der Bonität des Käufers
- 10. Fehler – Mängel im Kaufvertrag
Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Immobilienmakler?
Es gibt zahlreiche Gründe, warum eine Immobilie verkauft werden soll: Trennung und Scheidung, neue berufliche Perspektiven in einer anderen Stadt, Vergrößerung der Wohnfläche aufgrund von Familienzuwachs, andere Wünsche und Bedürfnisse im gehobenen Alter. Damit diese Veränderung nicht zum Desaster wird, sollten Sie vor dem Verkauf sorgfältig planen und vorbereiten. Der erste Eindruck zählt. Lassen Sie Ihre Immobilie strahlen.
Das klingt alles sehr simpel und nachvollziehbar, aber in der Praxis gibt es immer wieder Schwierigkeiten, mit denen Sie umgehen müssen.
Bevor wir Ihnen unser 5-Schritte-Modell darstellen, welches sich mit dem Verkauf einer Immobilie ohne Immobilienmakler befasst, sollten Sie sich vorab folgende Fragen stellen, um den späteren Verkauf durchführen zu können:
- Wie erkenne ich einen Mietnomaden?
- Wie prüfe ich die Zahlungsfähigkeit des potenziellen Mieters?
- Wo und wie erhalte ich einen rechtssicheren und auch maßgeschneiderten Mietvertrag?
- Wie möchte ich nach dem Inserieren für Interessenten erreichbar sein? Nehme ich mir für diese Phase wertvolle Urlaubstage?
- Möchte ich auch am Wochenende oder am Nachmittag/Abend Besichtigungstermine anbieten?
- Wie lange sollte ich mich nach einer mündlichen Zusage des potenziellen Mieters hinhalten lassen und wann suche ich weiter?
- Wie lange kann ich es mir leisten, dass die Wohnung oder das Haus leer steht und ich keine Mieteinnahmen erhalte?
- Auf welchen Plattformen und/oder Tageszeitungen möchte ich meine Immobilie bewerben und wieviel kostet das?
- Wie fertige ich ein informatives und hochwertiges Exposé an, in dem alle Pflichtangaben zu meinem Mietobjekt benannt werden?
Schritt 1 – Die Vorbereitung des Immobilienverkaufs ist das A und O
Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren oder bei Freunden, Bekannten und Arbeitskollegen für den Verkauf werben, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen für Ihre Immobilie zur Hand haben. Dazu zählen:
- Grundbuchauszug
- Statikberechnung des Gebäudes
- Genehmigungen wie beispielsweise Baugenehmigungen
- Mess- und Wartungsprotokolle
- Rechnungen über Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen
- Grundrisspläne
- Wohnflächenberechnung
- Lageplan
- Nebenkostenübersicht
- Baubeschreibung
- Objektbeschreibung
- Energieausweis (Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie diesen bereits bei der Besichtigung den Interessenten vorlegen müssen. Ob Sie einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsenergieausweis vorlegen müssen, hängt von Ihrer Immobilie ab.)
- Bilder
- Kopie der Mietverträge
So können Sie gewährleisten, dass Sie dem potenziellen Käufer immer zeitnah Rückmeldung geben können. Ebenso benötigen Sie diese Unterlagen auch für den Verkauf des Hauses. Früh lohnt sich!
Haben Sie alle wichtigen Unterlagen zum Hausverkauf beisammen, informieren Sie sich über den Wert Ihrer Immobilie. Dafür sollten Sie Ihre emotionale Bindung an das Haus und somit den subjektiven Wert Ihrer Immobilie außen vor lassen. Gerne unterstützen wir Sie bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie.
Darüber hinaus sollten Sie Ihre Immobilie – sowohl den Innen- als auch den Außenbereich – zum Strahlen bringen. Räumen Sie auf, putzen Sie und machen Sie nötige Schönheitsreparaturen. Das kann den Verkaufspreis positiv beeinflussen.
Schritt 2 – Die richtige Werbung für Ihre Immobilie
Alle Vorbereitungen sind erledigt. Nun können Sie beginnen, Ihre Immobilie zu inserieren. Doch zunächst sollten Sie ein professionelles, sachliches und detailliertes Exposé mit ansprechenden Fotos designen.
Damit potenzielle Käufer alle notwendigen Informationen erhalten und Sie zeitraubende Anrufe vermeiden, sollten folgende Informationen in Ihrem Exposé enthalten sein:
- Wohnfläche
- Grundstücksfläche
- Baujahr
- Sanierungsstand der Immobilie
- Ausstattung und Merkmale
- Laufende Kosten
- Beschränkungen wie bestehende Bau- und Nutzungsbeschränkungen
Stellen Sie dieses Exposé bei verschiedenen Anbietern online und nutzen Sie Social-Media-Kanäle. Doppelt lohnt sich! Stellen Sie sich nun darauf ein, dass Sie Anfragen zu Ihrer Immobilie erhalten. Seien Sie erreichbar und nehmen Sie sich Zeit, um diese vollständig und seriös zu beantworten.
Schritt 3 – Jetzt geht’s ans Eingemachte!
Sie haben potenzielle Käufer mit Ihrem Exposé überzeugt und haben Besichtigungstermine vereinbart. Im Idealfall vereinbaren Sie Einzeltermine, sodass Sie stets genug Zeit für individuelle Fragen und einen ausgiebigen Rundgang ohne Zeitdruck haben. Nehmen Sie sich Zeit für die Vorbereitung einer solchen Besichtigung und präsentieren Sie Ihre Immobilie im besten Licht. Diese sollte aufgeräumt, entpersonalisiert und im besten Zustand sein.
Auf potenzielle (Rück-)Fragen sollten Sie vorbereitet sein und alle wichtigen Unterlagen zur Hand haben. Verschweigen Sie keine Ihnen bekannten Mängel, sondern seien Sie transparent und ehrlich. Das schafft Vertrauen.
Am Ende des Besichtigungstermins legen Sie das weitere Vorgehen fest. Bei ernstem Interesse des Käufers lassen Sie sich zeitnah eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen, um die Bonität des Interessenten zu überprüfen.
Schritt 4 – Kaufvertrag und Notartermin
Nachdem bei der Besichtigung und weiteren Gesprächsterminen eine mündliche Einigung erzielt wurde, muss diese im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags rechtskräftig abgeschlossen werden. Hierzu setzt ein Notar als unparteiische Person einen notariell beurkundeten Vertrag auf, den Käufer und Sie als Verkäufer und Eigentümer unterzeichnen. Vor dem finalen Termin der Unterzeichnung erhalten beide Parteien eine schriftliche Ausfertigung zur Durchsicht. Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie diesen immer überprüfen, damit Sie sich vor Fallstricken schützen können. Lassen Sie sich von einem neutralen Experten beraten.
Schritt 5 – Die Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer
Der komplette Kaufpreis wurde vom Käufer geleistet? Dann ist der Tag der Übergabe gekommen. Alle persönlichen Möbel, Gegenstände und Deko sollten entfernt sein. Haben Sie sich auf kleine Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten geeinigt? Dann sollten auch diese durchgeführt worden sein. Führen Sie – auch zu Ihrer Sicherheit – ein Übergabeprotokoll, welches Sie von allen Beteiligten am Ende der Übergabe unterschreiben lassen.
Geben Sie alle Unterlagen und alle Schlüssel der Immobilie an den neuen Eigentümer heraus und lassen Sie sich auch das schriftlich bestätigen.
Diese Dinge sollten Sie bei der Übergabe an den neuen Eigentümer nicht vergessen:
- Alle Unterlagen und Dokumente
- Alle Schlüssel mit Bestimmungszweck und Anzahl
- Zählerstände (damit z. B. der Stromanbieter weiß, welchen Strom Sie noch selbst verbraucht haben)
- Bedienungsanleitungen und Hinweise (z. B. wenn die Küche mit Einbaugeräten übernommen wurde)
Warum sollte ich einen Immobilienmakler beauftragen?
- Immobilienmakler kennen die Gegend und den Immobilienmarkt
- Immobilienmakler verfügen über faire, objektive Bewertungsverfahren
- Professionelle Immobilienmakler verfügen über ein breites Spektrum an Know-How und Fachkompetenz, was die Erzielung des Bestpreises für Ihre Immobilie ermöglicht
- Immobilienmakler nutzen ihre Netzwerke und erreichen hierüber mehr Menschen
- Immobilienmakler arbeiten mit anderen Branchen-Profis zusammen
- Durch die fortschreitende Digitalisierung haben Immobilienmakler die Möglichkeit, auch in Ausnahmesituationen (z. B. während der Covid 19-Pandemie) virtuelle 360°-Führungen durch Ihre Immobilie zu ermöglichen
Wie finde ich den passenden Immobilienmakler?
Sie haben sich dazu entschieden, einen Immobilienmakler hinzuziehen, fragen sich jedoch, wie Sie den passenden Makler für Sie und Ihre Immobilie finden?
Oftmals führt der erste Weg zu Ihrem passenden Immobilienmakler über das Internet. Auch eine Empfehlung aus der Familie oder dem Freundeskreis ist häufig Gold wert. Vielleicht können Sie bei Ihrer Recherche herausfinden, in welchem Bereich sich der jeweilige Immobilienmakler spezialisiert hat (z. B. altersgerechte Immobilien, Gewerbemakler).
Sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, dass der Immobilienmakler die Region kennt, in der die jeweilige Immobilie steht. Oder besser noch: Er kennt nicht nur Land, sondern auch Leute – und somit den richtigen Käufer bzw. Verkäufer.
Achten Sie auch auf die Referenzobjekte – also auf die Immobilien, die der Immobilienmakler bereits erfolgreich vermittelt hat.
Was kostet die Beauftragung eines Immobilienmaklers?
Wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie oder auch für einen Kauf durch einen Immobilienmakler entschieden haben, kommt die so genannte Maklerprovision oder auch Maklercourtage auf Sie zu, sobald die jeweilige Immobilie erfolgreich erworben oder verkauft wurde.
Die Höhe der Maklerprovision ist je nach Bundesland unterschiedlich. Im Jahr 2021 beträgt sie in NRW i. d. R. 7,14%, welche sich Verkäufer und Käufer zu gleichen Anteilen von jeweils 3,57% inklusive 19% Mehrwertsteuer teilen. Seit 2020 ist der Verkäufer nämlich gesetzlich dazu verpflichtet, die Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen.
Kaufen Sie beispielsweise eine Immobilie in Höhe von 250.000 €, fällt eine Provision von 17.850 € an.
Die Maklerprovision ist nur dann steuerlich absetzbar, wenn die jeweilige Immobilie als Kapitalanlage erworben wird. In diesem Fall werden der Kaufpreis und die Provisionsgebühren addiert und in den folgenden Jahren abgeschrieben.
Wie kann meine Immobilie diskret verkauft werden?
Sie möchten Ihre Immobilie diskret verkaufen? Sie möchten nicht, dass Nachbarn von Ihrem Verkaufswunsch erfahren?
Wenn Eigentum verkauft wird – unabhängig vom Grund – bedeutet dies für alle Beteiligten stets eine große Veränderung. Viele Verkäufer möchten nicht, dass Nachbarn, Kollegen oder Bekannte von dem Verkauf erfahren, sondern wünschen sich absolute Diskretion beim Verkauf. Auf die herkömmliche Werbung der Immobilie muss demnach verzichtet werden. Umso wichtiger ist in diesen Situationen der Kundenstamm eines Immobilienbüros, welchem das Angebot diskret übermittelt wird.
Nicht nur Privatkunden legen großen Wert auf den diskreten Verkauf Ihrer Immobilie. Immobilienmakler begleiten auch Verkäufer von Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshäusern oder luxuriösen Wohnimmobilien und Inhaber von Geschäftsgebäuden, Hotels oder Firmengrundstücken auf dem Weg zum erfolgreichen Verkauf ihres Objektes.
Immobilie im Alter – Was sollte ich beachten?
Sind Ihre Kinder aus dem Haus? Ist Ihnen das Haus zu groß geworden oder suchen Sie eine altersgerechte Wohnung?
Viele Haus- oder Wohnungseigentümer wünschen sich mit dem Erwerb einer Immobilie eine sorgenfreie Rentenzeit. Ein Drittel der Deutschen sorgt mit den eigenen vier Wänden fürs Alter vor. Vergessen wird jedoch häufig, dass sich die eigenen Bedürfnisse im (gehobenen) Alter verändern können und viele Fragen erst dann thematisiert werden:
- Komme ich ohne Hilfe die Treppe hinauf?
- Kann man gegebenenfalls einen Treppenlift installieren?
- Sind die Sanitäranlagen so umgebaut oder so umbaubar, dass ich ohne Hilfe duschen und mich waschen (vielleicht auch im Rollstuhl) kann?
Damit aus dem „Traum Eigenheim” kein Albtraum wird, sollten Sie frühzeitig prüfen, ob Ihre Immobilie auch langfristig zu Ihren Bedürfnissen passt.
Sollte sich die bewohnte Immobilie dennoch als zu groß erweisen, bietet sich gegebenenfalls eine Umwandlung von nicht mehr benötigten Teilen des Hauses in eine separate Mietwohnung an. Auch ein zu großes Grundstück, welches auch im hohen Alter viel Pflege bedarf, könnte nach Prüfung aufgeteilt werden. Beide genannten Möglichkeiten offerieren attraktive Zusatzeinnahmen und sollten bei der Beratung Beachtung finden.
Verrentung
Viele Deutsche träumen davon, ihr Leben und auch ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden zu verbringen – die perfekte Altersvorsorge.
Damit Sie auch im Alter Ihren Lebensstandard absichern und auch erhalten können, gibt es für Sie als Haus- oder Wohnungseigentümer einige Optionen, welche sich zunehmender Attraktivität erfreuen:
Ob Rentenhypothek, Stiftungsrente, Umkehrdarlehen, Genossenschaftsrente oder der klassische Verkauf auf Rentenbasis gegen eine Leib- oder Zeitrente – es gibt zahlreiche Lösungen.
Erbschaftsimmobilien
gehören zu den wirtschaftlich und emotional bedeutendsten Vermögenswerten.
Wenn eine Immobilie an mehrere gesetzliche Erben oder an testamentarisch bestimmte Erben vererbt wird, kann dies sehr konfliktbelastet sein. Die Immobilie kann schlecht in mehrere gleich große Stücke geschnitten werden. Die Erbengemeinschaft muss jede anfallende Entscheidung einvernehmlich treffen:
- Soll das Haus verkauft werden? Wenn ja, an wen und zu welchem Kaufpreis?
- Soll das Haus vermietet werden? Wenn ja, an wen soll vermietet werden und wie viel Miete verlangen wir?
- Kann man das Haus oder das Grundstück fair aufteilen?
Auch die schönste Immobilie kann zum Albtraum werden, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht auf das weitere Vorgehen einigen kann. Dieser Prozess kann sich über Monate, gar Jahre hinziehen. Durch diesen Konflikt der Miterben steigt das finanzielle Risiko für alle Mitglieder der Erbengemeinschaft.
Eine lange leerstehende Immobilie lockt Randalierer an, die Ihre Immobilie beschädigen. Diese Schäden müssen Sie zu gleichen finanziellen Teilen instand setzen lassen. Auch wenn die Immobilie unbewohnt ist, fallen stetig Betriebskosten und Gebühren für das Objekt an.
Immobilie vermieten
Haben Sie – als Alleinerben – oder auch die Erbengemeinschaft gemeinsam entschieden, die geerbte Immobilie zu vermieten, ist das natürlich möglich. Damit der gemeinschaftlichen Vermietung nichts im Weg steht, sollten Sie jedoch zunächst den Zustand der Immobilie überprüfen:
- Muss das Objekt saniert/renoviert werden?
- Oder reichen kleinere Schönheitsreparaturen?
Für diese Kosten, andere Verbindlichkeiten und auch andere (finanzielle) Risiken haften Sie als Erbengemeinschaft, abhängig von dem Erbanteil des Eigentümers, der ins Grundbuch eingetragen wurde.
Immobilie verkaufen
Eine weitere Alternative im Erbfall ist der Verkauf der Immobilie. Dies kann eine zeitnahe und gute Lösung sein, wenn Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft bereits vorprogrammiert sind. Trotz eines guten Verkaufspreises müssen teilweise noch bestehende Grundschulden und Hypotheken bedient werden. Ebenso können bestehende Darlehen dazu führen, dass Sie Vorfälligkeitsentschädigungen entrichten müssen. All dies sollte bei der Entscheidung des Verkaufs einer Immobilie bedacht werden. Manchmal kann es finanziell gewinnbringender sein, die Immobilie zunächst zu vermieten und erst nach Auslauf des Darlehens zu verkaufen.
VERMIETUNG
Wie lange dauert es ungefähr, bis eine Wohnung vermietet ist?
Die Dauer, bis eine erfolgreiche Vermietung Ihrer Wohnung beginnen kann, hängt von der Attraktivität (Lage, Bausubstanz, Modernisierungsstand etc.), der Höhe des Mietpreises, dem allgemeinen Angebot an Wohnraum in der Gegend sowie der konkreten Nachfrage ab.
GLOSSAR
Was bedeutet der Begriff „Erbpacht“?
Macht man vom so genannten Erbbaurecht Gebrauch, so wird ein Grundstück für einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren mittels eines monatlichen oder jährlichen Erbbauzinses gepachtet. Zusammenfassend kann gesagt werden: Der Käufer erwirbt eine Immobilie, ohne dabei das Grundstück zu kaufen.
Nach Beendigung des Erbpachtvertrages gehört die Immobilie dem Verpächter des Grundstückes, der jedoch dazu verpflichtet ist, dem Immobilienbesitzer ca. 60% des Verkehrswertes der Immobilie zu zahlen. Doch Vorsicht: Schlägt der Besitzer der Immobilie dieses Angebot aus, erhält der Verpächter automatisch die Immobilie.
Häufig wird für den Begriff des „Erbbaurechts“ der Begriff der „Erbpacht“ als Synonym verwendet. Die eigentliche „Erbpacht“ als solches wurde im Jahre 1947 verboten.
Was ist das „Grundbuch“?
Das Grundbuch ist ein von den zuständigen Ämtern der jeweiligen Kommune geführtes (öffentliches) Register, in welchem dokumentiert wird, wem eine Immobilie und/oder das entsprechende Grundstück gehört.
Darüber hinaus enthält es Angaben über die/den Eigentümer, Lasten und Beschränkungen (z. B. Vorkaufsrechte, Wohnrechte), Grundpfandrechte (z. B. Hypotheken, Grundschulden) etc.
Was ist bei einer Eintragung ins Grundbuch zu beachten?
Eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt grundsätzlich durch einen Notar bzw. eine Notarin. Denn sowohl für eine Eintragung als auch für eine Löschung ist eine beglaubigte bzw. öffentlich beurkundete Erklärung notwendig.
Ausnahmen bilden hier so genannte Grundbuchberichtigungen (beispielsweise sofern ein notariell beglaubigtes Testament oder Erbschein vorliegt).
Was ist ein „Alleinauftrag“?
Ein „Alleinauftrag“, „Makleralleinauftrag“ oder auch „Maklerdienstvertrag“ bezeichnet eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber und seiner Immobilienmakler.
Das bedeutet beispielsweise, dass sich ein potenzieller Immobilienverkäufer vertraglich an einen Makler bindet, der sich wiederum gleichzeitig verpflichtet, seine Dienstleistung zu erbringen.
Was ist der so genannte Bodenrichtwert?
Unter „Bodenrichtwert“ versteht man einen Durchschnittswert für Grundstücke in einer so genannten Richtwertzone, der in €/m² angeben wird.
Hierdurch können potenzielle Käufer und Verkäufer einer Immobilie ermitteln, welchen Wert das jeweilige Grundstück besitzt. Der Bodenrichtwert wird auch im Falle von Schenkung, im Erbfall oder bei Trennungs- bzw. Scheidungsimmobilien herangezogen.
Bodenrichtwertauskünfte erhalten Sie unter http://www.boris.nrw.de/
Mit welchen Kosten muss ich bei einer Schenkung einer Immobilie rechnen.
Eine pauschale Angabe der Kosten ist nicht möglich. Grundsätzlich sollte im Falle einer Immobilien-Schenkung eine Beratung (z. B. durch einen Steuerberater) erfolgen.
Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Schenkungssteuer sind jedoch als obligatorisch anzusehen.
Was versteht man unter einer Teilungserklärung?
Eine so genannte Teilungserklärung wird durch den Grundstückeigentümer gegenüber dem Grundbuchamt mithilfe eines Notars übermittelt.
Hierdurch wird erklärt, dass das Eigentum des entsprechenden Grundstücks in verschiedene Anteile aufgeteilt wird. Dies ist notwendig, um beispielsweise eine Immobilie in verschiedene Wohneinheiten aufzuteilen.
Worin liegt der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Kurz gesagt gilt: Wohnflächen sind bewohnbar und Nutzflächen nicht bewohnbar.
Zu den bewohnbaren Flächen gehören:
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Küche
- Badezimmer
- Abstellraum
- Balkon bzw. Terrasse (bis zu 50 %)
Als Wohnraum gelten Räume:
- mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m (zu 100% anrechenbar)
- mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m bis 2 m (zu 50% anrechenbar)
- nicht beheizte, komplett geschlossene Wintergärten, Schwimmbäder o. Ä. (zu 50% anrechenbar)
- Loggien, Balkone, Dachstühle, Terrassen (zwischen 25% und 50% anrechenbar)
Wie der Name es schon vermuten lässt, sind Nutzflächen Flächen, die zwar genutzt, jedoch nicht bewohnt werden. Hierzu gehören beispielsweise:
- Geschäftsräume
- Kellerräume
- Dachböden
Sofern Kellerräume oder Dachböden die Vorgaben der Wohnflächenverordnung erfüllen, kann eine Veränderung von Nutz- zu Wohnflächen beim zuständigen Bauamt beantragt werden.
- Ergänzt werden Nutz- und Wohnflächen von den so genannten Verkehrsflächen. Hierzu gehören:
- Treppen
- Flure
- Hallen
Was muss ich beim Dachgeschoss-Ausbau berücksichtigen?
Grundsätzlich gilt: Erkundigen Sie sich bei den zuständigen Baubehörden genau, bevor Sie mit dem Ausbau Ihres Dachgeschosses beginnen – denn die zu erfüllenden Bedingungen unterscheiden sich je nach Bundesland.
Meistens erfolgt ein Dachgeschoss-Ausbau zur Wohnflächennutzung einige Zeit nach dem restlichen Umbau des restlichen Hauses. In diesem Fall muss über das zuständige Bauamt eine Genehmigung der Nutzungsänderung eingeholt werden. Diese muss zwingend vor dem Baubeginn erfolgen, weil eine nachträgliche Erteilung einer Genehmigung nicht möglich ist. Das bedeutet, dass jeder Ausbau eines Dachgeschosses ohne entsprechende Genehmigung illegal ist. Zu den genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen gehört neben dem Ausbau zur Wohnfläche auch der Einbau neuer Dachfenster. Wenn Sie Ihr Dachgeschoss renovieren wollen, benötigen Sie jedoch keine Baugenehmigung. Sollte sich von außen das optische Erscheinungsbild des Dachgeschosses verändern, sind Sie verpflichtet, Ihre Nachbarn hierüber zu informieren.
Wichtige Faktoren, die beim Ausbau eines Dachgeschosses berücksichtigt werden müssen, sind neben der Berechnung der Wohnflächen, der Brandschutz (inklusive Fluchtwege) auch die Wärmedämmung, die Statik sowie die Einhaltung der Energiesparverordnung.
Haben Sie sich endgültig für den Ausbau Ihres Dachgeschosses entschieden, ist es empfehlenswert, eine Bauvoranfrage an das zuständige kommunale Bauamt zu richten, um mögliche Hindernisse oder Schwierigkeiten im Vorfeld zu erfragen. Auch sollten Sie eine Firma inklusive eines Kostenvoranschlags zu Rate ziehen.
Was ist „altersgerechtes Wohnen“?
„Altersgerechtes Wohnen“ beschreibt Wohnverhältnisse, die es dem Bewohner ermöglichen, möglichst lange autonom und ohne fremde Hilfe zu leben.
Hierbei sollten möglichst alle Barrieren (z. B. Stolperfallen) beseitigt werden und der Einsatz sämtlicher erleichternder Hilfsmittel abgewogen werden. Schließlich möchten die wenigsten Menschen ihre Wohnung oder ihr Haus verlassen, nachdem sie Jahrzehnte dort nicht nur gewohnt, sondern auch gelebt haben.
Wenn man in jungem Alter eine Immobilie erwirbt, denkt man vielleicht noch nicht darüber nach, welche Bedürfnisse man in höherem Alter hat. Jedoch lohnt sich die rechtzeitige Berücksichtigung dieser Faktoren, da ein nachträglicher Umbau meistens erheblich teurer ist.
Neben einem möglichst barrierefreien Zugang zur Immobilie (keine oder wenig Stufen, vorhandene Handläufe usw.) sind vor allem die Gestaltung des Badezimmers und der Küche von großer Bedeutung. Grundsätzlich gilt es, diese Bereiche ohne große Hindernisse wie Höhenunterschiede, glatte Bodenflächen und ausreichend vorhandene Sitzgelegenheiten zu gestalten.
Hier finden Sie eine Checkliste des Bundesministeriums für Familien, Senioren, Frauen und Jugend zum Thema „altersgerechtes Wohnen.
Ist_meine_Wohnung_altersgerecht.pdf (serviceportal-zuhause-im-alter.de)
Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?
Innerhalb einer so genannten Bruchteilsgemeinschaft hält jedes Mitglied einen definierten Anteil – beispielsweise an einer Immobilie oder an einem Grundstück. Jedes Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft erhält dabei den gleichen Anteil, sofern keine anderen Aufteilungen vertraglich fixiert werden. Im Falle eines Immobilienerwerbs durch ein Ehepaar gehören beispielsweise jedem 50 % der jeweiligen Immobilie. Jedes Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft kann seinen Anteil an der Immobilie bzw. dem Grundstück veräußern. Ein Verkauf der Immobilie bzw. des Grundstücks ist jedoch nur mit Zustimmung aller Mitglieder möglich.
Die exakten gesetzlichen Vorgaben zum Thema „Bruchteilseigentum“ finden sich im BGB § 1088 ff und 741 ff.
Was ist das so genannte Hammerschlagsrecht?
Das Hammerschlagsrecht regelt, dass ein Grundbesitzer das Grundstück des benachbarten Grundbesitzers betreten darf, sofern dies nötig ist, um Reparaturarbeiten an der eigenen Immobilie vorzunehmen. Die schließt auch die Nutzung und notwendige Abstellung von Geräten, Werkzeugen usw. (z. B. Baugerüst) mit ein.
Das Hammerschlagsrecht wird im § 24 Abs. 1 und 2 des Nachbarrechtsgesetzes des Landes Nordrhein-Westfalen geregelt.
Grundvoraussetzungen für die Inanspruchnahme des Hammerschlagrechts sind, dass…
„1. die Arbeiten anders nicht zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden können,
2. die mit der Duldung verbundenen Nachteile oder Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem von dem Berechtigten erstrebten Vorteil stehen,
3. ausreichende Vorkehrungen zur Minderung der Nachteile und Belästigungen getroffen werden und
4. das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht.“
Was ist der Unterschied zwischen einer Bauvoranfrage und einem Bauantrag?
Eine Bauvoranfrage kann vor einem Bauantrag bei der jeweils zuständigen Behörde (meistens Bauamt) gestellt werden, um sich beispielsweise abzusichern, ob das jeweilige Bauvorhaben in der Art, wie es geplant wurde, durchgeführt werden kann oder ob es hierbei evtl. Hindernisse gibt.
Wichtig ist auch, zu erwähnen, dass eine Bauvoranfrage und der daraus resultierende ausgestellte Bauvorbescheid einen Bauantrag nicht ersetzt. Gleichzeitig bietet er eine sichere Grundlage für das weitere Bauvorhaben.
Architekten oder Bauingenieure können Ansprechpartner für die Stellung einer Bauvoranfrage sein. Wenngleich die Bauvoranfrage noch nicht dem Umfang eines Bauantrags entspricht, sind trotzdem zahlreiche Dokumente (Flurkarte, Baubeschreibung, Bauzeichnungen usw.) vorzulegen.